همه چیز درباره مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت، نوعی قرارداد است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز به وقوع می‌پیوندد. این قرارداد به‌ویژه در پروژه‌های تجاری و مسکونی، نقشی اساسی ایفا می‌کند. به‌واقع، مشارکت در ساخت نه‌تنها به تسهیل فرایند اجرایی پروژه‌ها کمک می‌کند، بلکه به دلیل تأثیر مستقیم آن بر دارایی‌های طرفین، از اهمیت بالایی برخوردار است و قوانین متعددی برای تنظیم آن وضع شده است.

در این فرآیند، مالک یک قطعه زمین یا ساختمان، به‌دنبال احداث واحدهای مسکونی یا تجاری است، اما ممکن است به دلیل کمبود سرمایه نتواند به‌تنهایی به این هدف دست یابد. در چنین شرایطی، قرارداد مشارکت در ساخت به‌عنوان راه‌حلی مؤثر ظاهر می‌شود. بر اساس این قرارداد، مالک زمین می‌تواند از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهره‌مند شود.

باید توجه داشت که طبق توافق صورت‌گرفته، بخشی از پروژه به سازنده تعلق می‌گیرد و به این ترتیب، هزینه‌ها میان مالک و سازنده تقسیم می‌شود. در ادامه، به بررسی شرایط مشارکت در ساخت و انواع مختلف آن خواهیم پرداخت.

شرایط مشارکت در ساخت

در عرصه مشارکت در ساخت، توجه به مجموعه‌ای از شرایط و نکات کلیدی الزامی است تا فرآیند اجرایی با موفقیت پیش رود:

1. محاسبه دقیق مشارکت: میزان مشارکت و درصد سود هر یک از طرفین قرارداد باید بر اساس نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار محاسبه شود.

2. هزینه‌های پروژه: هزینه‌های ساخت و ساز به عوامل مختلفی نظیر شهر و منطقه وابسته است و باید بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در آن منطقه تعیین گردد.

3. تقسیم سهم: در قراردادهای مشارکت، تقسیم سهم به‌طور معمول از 50% آغاز می‌شود؛ به‌عنوان مثال، مالک می‌تواند 55% و پیمانکار 45% از پروژه را به خود اختصاص دهد. این درصدها بسته به توافق طرفین قابلیت تغییر دارند.

4. ارزش‌گذاری ملک: پیش از آغاز هر اقدام، ضروری است که ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه محاسبه گردد، که این کار با استفاده از فرمول‌های خاص انجام می‌شود.

5. تعیین شرایط قرارداد: قراردادهای مشارکت، حسب توافق طرفین تنظیم می‌شوند و تمامی شرایط از جمله میزان سود باید به‌صورت دو طرفه مشخص گردد. با این حال، شرایط عرفی و قوانین حاکم بر ساخت و ساز نیز باید در نظر گرفته شود.

6. پرداخت وجه بلاعوض: پس از انعقاد قرارداد، پیمانکار معمولاً وجهی بلاعوض به مالک می‌پردازد تا او بتواند در طول پروژه مکانی برای سکونت خود فراهم کند.

7. تعیین داور: به منظور پیشگیری از اختلافات، توصیه می‌شود یک داور به عنوان مرجع قضاوت میان طرفین تعیین شود تا در صورت بروز مشکلات، به حل و فصل آنها بپردازد.

8. وضوح مسئولیت‌ها: مشخص کردن دقیق مسئولیت‌ها و وظایف هر یک از طرفین قرارداد امری حیاتی است.

9. بررسی اعتبار پیمانکار: در صورتی که طرف پیمانکار یک شرکت حقوقی باشد، مالک باید از اعتبار و عملکرد آن شرکت مطلع گردد تا از خسارت‌های احتمالی جلوگیری کند.

10. امضای رسمی قرارداد: انعقاد قرارداد با شرکت‌های پیمانکاری حقوقی باید با امضای رسمی و مهر شرکت انجام گیرد.

11. حق فسخ قرارداد: هر یک از طرفین در صورت عدم پایبندی به تعهدات، حق فسخ قرارداد را خواهند داشت.

12. استفاده از چک‌های معتبر: توصیه می‌شود به جای سفته، از چک‌های معتبر بانکی استفاده گردد تا در صورت بروز مشکلات، دچار سختی نشوید.

13. اطلاع‌رسانی مستمر: پیمانکار موظف است هر یک یا دو ماه یک‌بار، پیشرفت کار را به اطلاع مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد برساند.

14. نقش نمایندگان مالک: اگر نمایندگانی به عنوان نماینده مالک فعالیت کنند، لازم است نام آنها در قرارداد ذکر و شرایط جایگزینی آنها در صورت لزوم نیز قید گردد.

15. تسلسل وراثت: در صورت فوت مالک در طول پروژه، وراث او مسئولیت ادامه مشارکت را به عهده خواهند گرفت.

16. حق فسخ پس از پایان قرارداد: در پایان زمان قرارداد، اگر ساخت و ساز به اتمام نرسیده باشد، هر دو طرف حق فسخ یا مطالبه ضرر را خواهند داشت.

17. تنظیم قرارداد بر اساس بودجه: قرارداد باید با توجه به بودجه مالی مالک و حیطه فعالیت پیمانکار تنظیم شود.

18. ضمانت اجرای تعهدات: از الزامات مشارکت در ساخت، تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه و تعهدات است.

با رعایت این شرایط، می‌توان به موفقیت در پروژه‌های مشارکت در ساخت دست یافت و از مزایای آن بهره‌مند شد.

تعیین درصد مشارکت در ساخت و ساز

در فرایند مشارکت در ساخت و ساز، تعیین درصد مشارکت یکی از مراحل حیاتی است که به توافق میان شرکا کمک می‌کند و از بروز اختلافات جلوگیری می‌نماید. در نخستین گام، سرمایه‌های هر یک از طرفین توسط یک کارشناس خبره ارزش‌گذاری می‌شود. پس از این ارزیابی، مجموع این سرمایه‌ها به نسبت قیمت ملک مالک تقسیم می‌گردد.

سپس، هزینه‌های ساخت و ساز برآورد می‌شود و مجموع سرمایه‌های مالک و سازنده، ارزش کل پروژه را شکل می‌دهد.

بر اساس فرمولی کلی، سود مشارکت در ساخت و ساز به‌طور مستقیم وابسته به قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه‌ساخته در آن منطقه است. اگر قیمت هر متر مربع مشخص باشد، درصد مشارکت به‌طور استاندارد به صورت 50-50 محاسبه می‌شود؛ بدین معنا که 50 درصد از پروژه متعلق به صاحب زمین و 50 درصد دیگر به سازنده اختصاص می‌یابد.

در آغاز این فرآیند، سازنده موظف است مبلغی به عنوان بلاعوض به مالک زمین پرداخت کند. این مبلغ به مالک امکان می‌دهد تا در طول مدت ساخت و ساز، خانه‌ای مناسب برای سکونت اجاره یا رهن کند. این پرداخت بلاعوض بوده و در نهایت به سازنده بازگردانده می‌شود. بدین ترتیب، فرآیند مشارکت در ساخت با پایه‌ای محکم و اصولی شکل می‌گیرد.